買房與租房的區(qū)別郎咸平告訴你聰明人怎么選
編輯：平頂山樓市網(wǎng)
2013年10月14日13:53
來源：鄭州樓市網(wǎng)
摘要:有人說政府不會(huì)坐視不理白領(lǐng)破產(chǎn)，其實(shí)政府當(dāng)然不愿意。我們研究了房子價(jià)格為什么會(huì)漲，再來研究一下中國(guó)城市所謂的白領(lǐng)家庭破產(chǎn)的必然性。買房或者準(zhǔn)備買房的白領(lǐng)一族必定隨著房?jī)r(jià)的崩潰而崩潰，那會(huì)是一個(gè)緩慢發(fā)生的過程。
在中國(guó)99%的白領(lǐng)以及他們的家庭即將面臨破產(chǎn)。而且是必然破產(chǎn)！無路可逃！這件事可能是發(fā)生在未來2-10年。你可以盡量去懷疑這個(gè)數(shù)字。但它必然發(fā)生，絕非危言聳聽。"就如我預(yù)言中國(guó)國(guó)營(yíng)企業(yè)職工必然失業(yè)一樣，在當(dāng)時(shí)來說沒人信。但確實(shí)會(huì)發(fā)生。因?yàn)樵谥袊?guó)這樣一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，其必然以不斷的以通貨膨脹和改革手段來換取經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而每一次改革所帶來的陣痛都是由百姓來承擔(dān)的。無論是上山下鄉(xiāng)時(shí)迷茫的知青們還是改革開放帶來的大量國(guó)企紛紛倒閉時(shí)大量下崗職工。如果他們能有一定的前瞻性的話，那么我想他們也許會(huì)為自己留一點(diǎn)后路。但是由于過分相信文件以及過分相信生活不會(huì)突變，所以才導(dǎo)致了他們的人生悲劇。
有人說政府不會(huì)坐視不理白領(lǐng)破產(chǎn)，其實(shí)政府當(dāng)然不愿意�？捎械氖虑椤趺凑f呢。想想當(dāng)年的下崗職工吧。引起了那么大的社會(huì)震動(dòng)。又能怎樣呢？今天的白領(lǐng)明天破產(chǎn)的時(shí)候也那樣而已。
改革開放30多年來，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速騰飛。但舊的體制并沒有完全更改。各種重要行業(yè)依然施行的是政府壟斷機(jī)制在運(yùn)轉(zhuǎn)。如：銀行，金融，冶金，能源，信息，運(yùn)輸，醫(yī)療，教育，土地。在改革開放初期我國(guó)不可能對(duì)這些東西進(jìn)行全方面的改革開放。但到了今天，壟斷經(jīng)營(yíng)所帶來的矛盾日益突出。
首當(dāng)其沖的就是房地產(chǎn)。由于我國(guó)的法制不健全，尤其是金融以及改革領(lǐng)域里出現(xiàn)了各種失誤導(dǎo)致房地產(chǎn)節(jié)節(jié)攀升。隨著房地產(chǎn)的增加以及外來人口向大城市集中。所以城市新民工也就是所謂的"白領(lǐng)"收入表面上也在提升，以北京（樓盤）為例3000-15000元人民幣的月薪處處可見。但這一部分收入主要用于支付租房或還貸。
為什么99%的白領(lǐng)家庭會(huì)破產(chǎn)，我們就必須先了解房?jī)r(jià)為什么會(huì)這么高？高在哪里？資金是運(yùn)轉(zhuǎn)的？（這里的白領(lǐng)指買房或者準(zhǔn)備買房族。）以及發(fā)展趨勢(shì)帶來的相關(guān)效應(yīng)。本文會(huì)分三個(gè)階段向你闡述。
1：導(dǎo)致房?jī)r(jià)爆漲的第一個(gè)因素：銀行競(jìng)爭(zhēng)下的貸款開放。
房?jī)r(jià)的爆漲的因素主要是因?yàn)榘傩赵谔嬲赶碌腻e(cuò)誤買單。比如以前一個(gè)開發(fā)商通過某銀行貸款了1000萬開發(fā)了一個(gè)房子。如果還不起那他就倒霉了，因?yàn)樗械你y行都是一個(gè)體系，你欠了錢沒還就再也沒有翻身的機(jī)會(huì)。但是中國(guó)在銀行改革的基礎(chǔ)上開了一條口子，為了各銀行之間的競(jìng)爭(zhēng)所以把工行，農(nóng)行，建設(shè)銀行等等全部獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。這本來是好事。但問題是這些銀行都不是私有的，而是國(guó)家的。我們不難想象。當(dāng)一個(gè)開發(fā)商從工行貸款1000萬的后果。他只需要用500萬來開發(fā)房子，然后把售價(jià)提升，再把這個(gè)開發(fā)中的房子按他的售價(jià)標(biāo)準(zhǔn)抵押從農(nóng)行再貸款 2000萬，然后再用這 2000萬中的1000萬開發(fā)一套售價(jià)更高的房子來找建設(shè)銀行抵押貸款4000萬。就是這樣一個(gè)滾雪球的瘋狂貸款模式。
房子賣不賣得出去不重要，關(guān)鍵是房?jī)r(jià)要高，不得降價(jià)。反正銀行的錢不是私人的，所以稍微疏通一下行長(zhǎng)加之又有"合法的"高零售價(jià)的樓盤做抵押所以自然就越來越好從銀行貸款。
這樣造成的結(jié)果就是，房子價(jià)格只攀不跌！因?yàn)椴荒艿�！一跌銀行貸出去的款就再也回不來了。這可是政府的銀行，政府的錢！所以為了堵住這個(gè)資金黑洞一些被收買的專家、媒介便開始瘋狂制造輿論用各種輿論手段威逼利誘人買房子。
土地資源嚴(yán)重緊張，再不買房將來就只能住在郊區(qū)呀之類的。導(dǎo)致人們不得不去買房。其實(shí)住不了市中心這種情況這根本不可能發(fā)生，城市居民是一個(gè)新老替換的過程，要上班的住城里，老人退休喜歡住郊區(qū)。只要人口不爆炸就不會(huì)出現(xiàn)上班族住不了市中心的情況。雖然這些輿論造成了很多人買房子，但是僅僅是這樣，房?jī)r(jià)還沒有高到現(xiàn)在這樣的離譜。緊接著政府又犯了第二個(gè)錯(cuò)誤。
2：導(dǎo)致房?jī)r(jià)爆漲的第二個(gè)錯(cuò)誤：中國(guó)特色的按揭。
按揭本來是一種西方很流行的制度，也很合適。但這個(gè)制度一旦運(yùn)用到中國(guó)就有點(diǎn)問題了。因?yàn)閺拇蟮捏w制上來說。所有銀行都是國(guó)家的，而不是私人的。所以貸款這個(gè)關(guān)口就不可能控制得住。只要文件上說得過去，人們就能貸到款。
政府開始實(shí)行個(gè)人按揭制度來售房。還經(jīng)常舉什么美國(guó)來太太和中國(guó)老太太的例子來誘惑人們?nèi)グ唇�。確實(shí)有人按揭了，而且是瘋狂的按揭。只要和銀行有點(diǎn)"路子"的人。他們先按揭一套80萬的房子，自己出10萬首付然后再從銀行貸出70萬。之后再把這個(gè)房子抬高價(jià)格到180萬出售。這個(gè)時(shí)候他們的親戚或者老爸老媽再去買下，也用按揭的方式自己出首付30萬再從銀行貸出150萬。然后就不管了。他們不還貸款怎么辦？銀行愛收不收。反正根據(jù)合同我還不上錢你可以收走房子，我們兩不相欠。 轉(zhuǎn)了一圈，抬高了幾倍價(jià)格的房子又回到了政府回到了銀行手里。這就解釋了為什么很多新樓盤剛開始修就被"炒房團(tuán)"買走了。他們炒的不是賭房子會(huì)升值。而是拿了房子去收拾銀行。
銀行拿到這個(gè)房子怎么辦？更不敢降價(jià)了。只好再加點(diǎn)價(jià)接著賣。所以普通老百姓現(xiàn)在根本別想買到真正合理價(jià)格的房子！即使你直接從開發(fā)商手里買來的房子都說不定已經(jīng)轉(zhuǎn)了好幾次手又回到銀行以及開發(fā)商手里的了。說句不好聽的現(xiàn)在8000/平的房子里，有只有2500才是房?jī)r(jià)，有5500都是以為決策錯(cuò)誤帶來的資金黑洞！也就是說你正在替人任勞任怨地擦屁股。
3：第三個(gè)問題：白領(lǐng)家庭何時(shí)破產(chǎn)？
我們研究了房子價(jià)格為什么會(huì)漲，再來研究一下中國(guó)城市所謂的白領(lǐng)家庭破產(chǎn)的必然性。
國(guó)外白領(lǐng)收入確實(shí)是高，但是高得有價(jià)值。而中國(guó)所謂的白領(lǐng)則普遍素質(zhì)較差。中國(guó)企業(yè)內(nèi)耗嚴(yán)重。人人相輕，人人頑固。所以難怪外資企業(yè)一進(jìn)入中國(guó)大陸市場(chǎng)就開始驚呼："在中國(guó)辦企業(yè)招不到人！"對(duì)此我也深有體會(huì)。那有人會(huì)說："既然現(xiàn)在的白領(lǐng)不值這個(gè)身價(jià)，那水木周平你說說為什么他們還能拿到這樣的薪水呢？"其實(shí)，這由于房地產(chǎn)的火爆造成的一個(gè)量子效應(yīng)。銀行損失的資金大量的經(jīng)過少數(shù)人之手流向了市場(chǎng)。這些人開始在中國(guó)的其他領(lǐng)域瘋狂投資。因?yàn)樗麄冏约阂仓婪康禺a(chǎn)就快要崩盤了。他們這樣一輪又一輪的投資熱潮正在快速消化這些資金，他們投資互聯(lián)網(wǎng)，投資高新技術(shù)，投資娛樂，投資很多很多。但起碼付出的工資要夠員工付房子月租或者月供吧。所以正是因?yàn)榉績(jī)r(jià)的高漲所以造就了中國(guó)城市人口工資水平的相對(duì)提升。不相信你自己算算你所在的城市白領(lǐng)階級(jí)平均收入一旦交完每月的房錢，手上還能剩多少錢？我想這個(gè)問題就不用我再羅嗦了吧。大家心理有數(shù)。所以我可以說一旦房地產(chǎn)崩盤緊接著崩潰的就是你的工資。
很多我認(rèn)識(shí)的白領(lǐng)們都購了房。他們的算盤很簡(jiǎn)單："兩口子除開各種稅收保險(xiǎn)（放心保）每月純收入還 12000。交3000房錢算什么？我還能再買一套呢！"是的不算什么。但因?yàn)榉孔淤F所以什么東西都貴。吃的貴，交通貴，學(xué)費(fèi)貴，醫(yī)療費(fèi)用更貴！��！所以交了房錢你再除開生活費(fèi)用就基本上一分錢存不下來，就算存點(diǎn)也趕不上正常的通貨膨脹率。問題是如果能一直保持這個(gè)現(xiàn)狀的話，理論上說應(yīng)該沒事。你這二十年賺來的錢正好可以彌補(bǔ)政府的兩個(gè)錯(cuò)誤帶來的虧損。
問題也出在這里。隨著WTO5年緩沖期的結(jié)束，大量外資通訊，銀行，醫(yī)療，保險(xiǎn)等等公司都會(huì)陸續(xù)進(jìn)入中國(guó)。到時(shí)候沒有人能阻止你把錢存入花旗，存入?yún)R豐。請(qǐng)問一下到那個(gè)時(shí)候誰愿意把錢存在呆帳壞帳如此之多的中國(guó)國(guó)有銀行呢？即使政府再怎么采取措施也可能擠兌，所以到時(shí)候會(huì)發(fā)生什么現(xiàn)在還很難說。但有一點(diǎn)可以肯定的是到時(shí)中國(guó)國(guó)有這些銀行的壓力將變得非常巨大。貸款就會(huì)難上加上，因?yàn)殂y行根本無錢可貸！同時(shí)大量具備高素質(zhì)人材的外資企業(yè)進(jìn)入中國(guó)必定帶來市場(chǎng)的強(qiáng)烈沖擊和大量現(xiàn)有企業(yè)的倒閉以及白領(lǐng)失業(yè)。也就是說。一旦外資企業(yè)加入競(jìng)爭(zhēng)，中國(guó)現(xiàn)有的 99%的白領(lǐng)都將面臨大環(huán)境下的就業(yè)壓力！
外資銀行一旦積累了資金開始投資房地產(chǎn)，那么由于它們是正常的操作流程所以造出來的房子就會(huì)便宜，其必然拉動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)大幅下跌。如我剛才所說，房?jī)r(jià)一跌，緊跟著跌的就是你所在的企業(yè)的工資收入！可你之前買的房子還貸價(jià)格并不會(huì)降低或者減少，所以你將無力支付高昂的貸款。那么你的的房子會(huì)被銀行收走，你的存款會(huì)被直接凍結(jié)。所以未來中國(guó)城市中的白領(lǐng)們最大的可能是和幾十年前的中國(guó)國(guó)有企業(yè)職工一樣。辛辛苦苦二十年，到頭來竹籃打水一場(chǎng)空！
如何避免破產(chǎn)？
看到這里您應(yīng)該明白，不要買房是一個(gè)避免破產(chǎn)的好辦法。不過我還要提醒你，為了托住樓市不跌，他們還有個(gè)辦法，那就是鼓吹老百姓不買房就不是個(gè)爺們兒！您別說，這還真有點(diǎn)效果�，F(xiàn)在的人一張口第一句就是："你有房嗎。"似乎你沒房就是個(gè)太監(jiān)一樣。我實(shí)在是氣得連罵人的力氣都沒有了。還有人在百度水木周平這個(gè)帖吧里發(fā)帖說："不買房子你住哪里？"我就奇怪了，住和買有必然聯(lián)系嗎？在中國(guó)一個(gè)土地都不屬于你的房子賣給你和租給你有什么區(qū)別？（笑）。更別提土匪一樣的物業(yè)和把人不當(dāng)人的強(qiáng)制拆遷！這不純粹是"皇帝的新裝"嗎？不過既然WTO中已經(jīng)說明出版業(yè)和傳媒業(yè)中國(guó)還是不對(duì)外開放的。那么輿論救市就會(huì)成為政府和開發(fā)商手中的最后一張王牌。
我們?cè)诿鎸?duì)很多花言巧語的時(shí)候還是自己多動(dòng)動(dòng)腦子。以后我們聽到的房產(chǎn)的鬼話會(huì)越來越多，越來越令人發(fā)指！比如最近就有磚家在鼓吹房?jī)r(jià)不貴時(shí)都說： "什么即使年薪5萬，兩口子也是一年10萬，5年就50萬。所以房?jī)r(jià)當(dāng)然不貴。"我奇怪的是居然有人點(diǎn)頭稱是？也許對(duì)于這種或者此類已經(jīng)進(jìn)化到了不吃不喝不病不穿不動(dòng)且爹娘早已死絕不用贍養(yǎng)的磚家來說也許還真是那么回事。所以大家注意提高警惕�！�
買房或者準(zhǔn)備買房的白領(lǐng)一族必定隨著房?jī)r(jià)的崩潰而崩潰，那會(huì)是一個(gè)緩慢發(fā)生的過程。短則兩年，長(zhǎng)則十年。但這是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。所以中國(guó)99%城市白領(lǐng)一族已經(jīng)面臨破產(chǎn)一說絕非危言聳聽！今天你往銀行交的每一分房錢都是替政府替炒房者補(bǔ)洞，只有一小部分是真正的房錢。明天大環(huán)境一變，你沒有那么多資金來補(bǔ)洞的時(shí)候就會(huì)被市場(chǎng)和銀行一腳踢回老家，換一批新人來接著補(bǔ)。不信？走著瞧唄！PS：為什么我說99%這個(gè)數(shù)，是因?yàn)楦鶕?jù)我的了解99%的人一旦月薪過5000就開始買房，甚至3000，4000都買。小倆口什么都不明白這樣買下去人生一定會(huì)很慘。我只是替他們感到憂傷。當(dāng)然如果你是那1%的智者，多勸救他們吧。獨(dú)樂樂不如眾樂樂。
中國(guó)人正在上的四個(gè)大當(dāng)
第一大當(dāng)：房產(chǎn)
買房意味著什么？意味著你擁有了一個(gè)屬于自己的房子。是的，你是這樣以為，但是在中國(guó)你并無法擁有這個(gè)房子，只是租給你而已。因?yàn)榉孔邮悄愕?地不是你的,只是把土地使用權(quán)70年(從現(xiàn)在退70年那是抗日戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期,誰見過那時(shí)候的房子?)。房子通常情況下30年左右就會(huì)遇上拆遷或者舊房改造。也就是說你花了買房的錢，卻只能得到租房的實(shí)際效果。當(dāng)然這還不是最壞的。最壞的是，當(dāng)幾十年后你發(fā)覺上當(dāng)了！有一群流氓沖進(jìn)你用一輩子積蓄買下的房子，畫上一個(gè)大大的拆字！然后把你的家當(dāng)全部當(dāng)垃圾一樣的仍出門外，不顧你的苦苦哀求，甚至還在報(bào)紙上給你按一個(gè)釘子戶的臭名，任大眾辱罵的時(shí)候你就會(huì)知道什么叫做絕望！
形容中國(guó)的房地產(chǎn)有一個(gè)很有名的笑話是這樣寫的：
有個(gè)地主有很多地，找了很多長(zhǎng)工干活，地主給長(zhǎng)工們蓋了一批團(tuán)結(jié)樓住著，一天，地主的謀士對(duì)地主說：東家，長(zhǎng)工們這幾年手上有點(diǎn)錢了，他們住你的房子，每月交租子，不劃算，反正他們永遠(yuǎn)住下去，你干脆把房子賣給他們起個(gè)名堂叫做—公房出售！告訴他們房子永遠(yuǎn)歸他們了，可以把他們這幾年攢的錢收回來，地主說：不錯(cuò)，那租金怎么辦？謀士說：照收不誤，起個(gè)日本名兒，叫物業(yè)費(fèi)！地主很快實(shí)行了，賺了好多錢，長(zhǎng)工們那個(gè)高興啊！
過了幾年，地主的村子發(fā)展成城鎮(zhèn)了，有錢人越來越多，沒地方住，謀士對(duì)地主說：東家，長(zhǎng)工們這幾年手上又有錢了，咱們給他們蓋新房子，起個(gè)名堂叫做舊城改造，他們把手上的錢給我們，我們拆了房子蓋新的，叫他們?cè)儋I回去，可以多蓋一些賣給別人，地主又實(shí)行了，這次，有些長(zhǎng)工們不高興了，地主的家丁派上用途了，長(zhǎng)工們打掉牙只好往肚子里咽，地主又賺了好多錢。
又過了幾年，地主的村子發(fā)展成大城市了，有錢人更多了，地主的土地更值錢了，謀士對(duì)地主說：東家，咱們把這些長(zhǎng)工的房子拆了，在這個(gè)地方建別墅，拆出來的地蓋好房子賣給那些有錢的大款還能賺一筆，地主說：長(zhǎng)工們不干怎么辦？謀士說：咱給他們錢多點(diǎn)兒，起個(gè)名堂叫貨幣化安置，咱再到咱們的豬圈旁邊建房子，起個(gè)名堂叫經(jīng)濟(jì)適用房，給他們修個(gè)馬車道讓他們到那邊買房住，地主說：他們錢不夠怎么辦？謀士說：從咱家的錢莊借前給他們，一年6分利，咱這錢還能生錢崽，又沒風(fēng)險(xiǎn)，地主又實(shí)行了，長(zhǎng)工們拿到錢，地主的經(jīng)濟(jì)適用房到現(xiàn)在才建了一間，長(zhǎng)工們只好排隊(duì)等房子，直到現(xiàn)在，還等著呢……
長(zhǎng)工們開始鬧事了，地主有點(diǎn)慌，忙問謀士怎么辦？謀士說：趕緊通知長(zhǎng)工們，房子要跌價(jià)了，別買了，租房住吧，正好把我們的豬圈租給他們，結(jié)果，這么多年后，長(zhǎng)工們的錢全沒了，還在租房住，直到永遠(yuǎn)！
笑話雖然有點(diǎn)夸張，但實(shí)際上這何嘗又不是事實(shí)呢？有人說既然如此？為什么中國(guó)人還要買房？瘋了一樣的買？為什么？還不是愚民教育的結(jié)果，就好象60 年代，鼓吹人們必須購買三大件：手表、縫紉機(jī)、自行車才算是成功人士才可嫁人娶妻。70年代鼓吹人們必須購買新四大件：電視，冰箱，洗衣機(jī)，裝電話才算是出人頭地才可娶妻生子一樣，記得當(dāng)年裝電話可是要幾千塊錢一部�。ㄈ司杖氩坏�200的小城），而北京上海（樓盤）更有上萬一部的時(shí)候，還得排隊(duì)買號(hào)搭人情，和今天的買房又何其相似？
今天所有的狗屁學(xué)者又開始了這一套愚弄百姓的舊招：白領(lǐng)一族新標(biāo)準(zhǔn)，成功人士新選擇X環(huán)X路小戶型，X環(huán)X路商住型。收了你幾十萬后，還得每個(gè)月收你租金（新物業(yè)費(fèi)），銀行利息，以及各種巧立名目的加息、政策等等等等。總之不怕你不被整死，就怕你死得不夠慘！老百姓咋就怎么樂于上當(dāng)，而且百上不厭呢？我真是氣得渾身都濕了！
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