買房不過戶風(fēng)險(xiǎn)大 你的房子將會(huì)遭遇這些
編輯：平頂山樓市網(wǎng)
2016年03月15日09:52
來源：焦作樓市網(wǎng)
摘要:根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》的明確規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。由于房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，因此，在房屋買賣中，即使買受人按照合同約定繳納了購(gòu)房款，并已住進(jìn)購(gòu)買房屋，如果沒有及時(shí)辦理過戶手續(xù)，仍然會(huì)承擔(dān)一定的法律風(fēng)險(xiǎn)
根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》的明確規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。由于房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，因此，在房屋買賣中，即使買受人按照合同約定繳納了購(gòu)房款，并已住進(jìn)購(gòu)買房屋，如果沒有及時(shí)辦理過戶手續(xù)，仍然會(huì)承擔(dān)一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)一：房屋遭法院查封
在二手房買賣中，有房屋所有人因?yàn)橛衅渌麄鶆?wù)糾紛擔(dān)心房屋被國(guó)家機(jī)關(guān)查封而急于將名下房屋轉(zhuǎn)讓的情形。如果在簽訂房屋買賣合同時(shí)，房屋所有人明智出售的房屋已被國(guó)家機(jī)關(guān)采取了查封等強(qiáng)制措施，合同一般認(rèn)定無效。
由于此原因給買受人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。如果房屋被查封的情形出現(xiàn)在辦理房屋過戶手續(xù)過程中，并在合同履行期屆滿仍未能辦理房屋查封解除手續(xù)的，買受人可以請(qǐng)求解除合同并要求房屋所有權(quán)人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
風(fēng)險(xiǎn)二：房屋遭惡意出售
在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活動(dòng)中，房屋價(jià)格上漲較快，房屋所有人感覺自己以前賣虧了，往往利用買主沒有辦理過戶登記手續(xù)的漏洞，將已出售但仍在自己名下的房屋再次出售給第三人。
如果房屋所有人與第三人存在惡意串通情形，那么，根據(jù)《合同》第五十二條的規(guī)定，房屋買受人可以請(qǐng)求法院確認(rèn)房屋所有權(quán)人與第三人奠定的房屋買賣合同無效，然后要求房屋所有人繼續(xù)履行合同。
如果第三人不存在與原房主惡意串通行為，僅基于對(duì)房屋登記公示公信原則的新來，并支付了房屋合理對(duì)價(jià)，合法取得了房屋所有權(quán)，那么買受人只能要求房屋所有權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任。
風(fēng)險(xiǎn)三：房屋無權(quán)處分
房屋買賣實(shí)際操作中，房屋所有人基于節(jié)約時(shí)間成本和便于交易的考慮，往往會(huì)委托代理人辦理相關(guān)手續(xù)。
買受人在簽訂房屋買賣合同時(shí)，一定要審查代理人的權(quán)限是否包括房屋的處分權(quán)。如果代理人未取得房屋的處分權(quán)而與他人簽訂了買賣合同，事后也未取得權(quán)利人追認(rèn)或者獲得房屋的處分權(quán)，買受人與代理人簽訂的房屋買賣合同應(yīng)為無效。
合同無效或撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失。雙方均存在過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
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