黃金周樓市“涼意”來襲，房企降價謹慎！
編輯：平頂山樓市網(wǎng)
2018年10月06日17:11
來源：鄭州樓市網(wǎng)
摘要:過去十年，中國樓市受經(jīng)濟環(huán)境和政策影響，呈現(xiàn)短周期的波動。不過這兩年，所謂的“金九銀十”被淡化，九、十月份不一定是樓市最熱的時候，“金九銀十”反而有可能行情冷淡。
過去十年，中國樓市受經(jīng)濟環(huán)境和政策影響，呈現(xiàn)短周期的波動。不過這兩年，所謂的“金九銀十”被淡化，九、十月份不一定是樓市最熱的時候，“金九銀十”反而有可能行情冷淡。
就像今年的秋季，無論是購房者、房產(chǎn)中介還是開發(fā)商，都多少感受到了市場的涼意。而在國慶假期，多名中介反映看房的情況與平常沒有區(qū)別，并未出現(xiàn)購房者利用假期大規(guī)模看房的現(xiàn)象。
多個一、二線城市“金九銀十”沒戲
北京向來是樓市的風向標，在這次全國范圍的波動中，其他多個城市的房價和成交量也走出了相似的曲線，從一線到三四線城市，樓市輪動升溫，又相繼趨于平靜。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，8月，全國商品房銷售面積增速、開發(fā)投資增速均呈現(xiàn)明顯下滑趨勢，環(huán)比分別下降7.5、3.9個百分點。
“北京、上海、深圳、廣州、廈門、南京、無錫、石家莊、天津、武漢、長沙、成都、西安、杭州，包括大都市周邊，比如廊坊，這些調(diào)控嚴厲、市場前期已經(jīng)降溫的城市，在九十月份都沒戲�！币拙友芯吭焊痹洪L楊紅旭說。
在新房限價政策的影響下，二手房更能反應市場的真實情況。根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，100城月度掛牌價環(huán)比下跌城市個數(shù)，今年3月至5月都是每月19個，6月25個，7月19個，而8月則驟增到47個。
“調(diào)控政策嚴格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市已經(jīng)出現(xiàn)房價下行的苗頭�！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說，“房價調(diào)整正從點到區(qū)域擴散。熱點城市樓市逐漸降溫，當前的購買力很難再支撐市場繼續(xù)沖高�！�
市場監(jiān)管總局：中秋國慶嚴查哄抬房租
市場監(jiān)管總局在國慶前期下發(fā)《關于加強2018年中秋國慶期間市場價格監(jiān)管的通知》（下稱《通知》），通知要求，要加強住房租賃和房地產(chǎn)領域價格監(jiān)管，嚴厲整治房租價格串通、囤積出租房源、捏造炒作虛假信息哄抬房租、以捆綁服務方式亂收費、發(fā)布誤導性價格信息、不明碼標價等價格違法行為。
通知指出，要加強住房租賃和房地產(chǎn)領域價格監(jiān)管。中秋、國慶適逢住房租賃和商品房銷售旺季，各地要密切關注房地產(chǎn)企業(yè)、中介公司及住房租賃相關企業(yè)價格行為，嚴厲整治房租價格串通、囤積出租房源、捏造炒作虛假信息哄抬房租、以捆綁服務方式亂收費、發(fā)布誤導性價格信息、不明碼標價等價格違法行為，加大對在售熱銷樓盤和房地產(chǎn)中介明碼標價情況的巡查力度，對未按規(guī)定實行“一套一標”等損害消費者利益、擾亂市場秩序的行為予以查處，凈化房地產(chǎn)市場環(huán)境，營造公開、透明的房地產(chǎn)市場價格秩序。
黃金周樓市“涼意”來之不易
十一黃金周假期過半，景區(qū)門票降價激發(fā)旅游消費熱情高漲，各地景區(qū)不斷迎來客流高峰。然而這個長假期間，各地樓市卻和天氣一同走進了秋季，平淡中透出陣陣涼意。
從北京、上海等一線城市，到南京、杭州、合肥等二線城市，再到大都市周邊城市以及其他三四線城市，今年樓市不但沒有“金九”，也難現(xiàn)“銀十”。當前各地樓市已相繼趨于平靜，數(shù)據(jù)顯示，近期全國商品房銷售面積增速、開發(fā)投資增速均呈現(xiàn)明顯下滑趨勢。
目前，北京、上海、深圳、杭州等嚴格執(zhí)行樓市調(diào)控政策的城市，已出現(xiàn)房價下行勢頭。而且，這種房價調(diào)整趨勢正在由點及面擴散開來，購房者、房產(chǎn)中介以及開發(fā)商都已感受到了房價下調(diào)帶來的涼意。土地市場近期傳來重要信號，土地流拍數(shù)量增多，全國前7個月土地流拍數(shù)量不僅遠高于去年同期，還創(chuàng)下近年流拍數(shù)量新高。土地流拍通常與市場降溫有直接關系，意味著房企對未來的預期更趨謹慎，樓市正進入下行周期。
不僅是土地流拍，地產(chǎn)龍頭萬科在業(yè)內(nèi)率先喊出“活下去”的口號，更是把市場嚇慘。各地出臺的調(diào)控政策已成為套在開發(fā)商身上的“枷鎖”，市場變涼讓整個行業(yè)的回款壓力加大。這就難怪萬科等龍頭房企開始對部分樓盤實施大力度打折促銷，并進行戰(zhàn)略檢討確定“活下去”的奮斗目標。
其實，房地產(chǎn)市場的此番涼意得來不易。今年上半年，一些熱點城市再現(xiàn)“搶房潮”，對此前樓市調(diào)控效果造成嚴重威脅。而誘發(fā)“搶房潮”的則是各種房地產(chǎn)亂象，包括操縱房價、捂盤惜售、捏造散布虛假信息、違規(guī)提供“首付貸”等。為了摁住房價上漲的沖動，樓市調(diào)控持續(xù)加碼，調(diào)控方式則從限購、限售、限價等限制性措施，發(fā)展為多部門聯(lián)合主動出手，集中精準打擊投機炒房鏈條的各個主要環(huán)節(jié)。今年以來，中央和各地各部門史無前例連續(xù)重磅出擊，終于消弭一波暗流涌動的房價上漲預期。
房地產(chǎn)市場具有明顯周期性。過去的十幾年里，中國樓市經(jīng)歷了幾次調(diào)整、幾番上漲，前段時間隨著市場降溫，不少人又開始按照以往模式預測樓市的下一個起點何時開始。在“房子是用來住的，不是用來炒的”和“堅決遏制房價上漲”的思想指導下，這次調(diào)整之后，樓市必將擺脫舊的模式，住房將獲得更多居住屬性，樓市的投機炒作空間也將得到根本性抑制。
這個黃金周樓市的“秋高氣爽”來之不易，這也預示著中國樓市正在走入新的模式，邁向新的起點，迎來新的更加“宜居”的未來。
房子降價后業(yè)主憤怒“維權”
越來越多的樓盤進入降價行列，開發(fā)商打折促銷的力度遠高于前兩年。
9月，品牌房企恒大首先進行全國性的促銷打折，住宅8.9折、商鋪6折起；泰禾某地項目給出較大優(yōu)惠，若購房人全款購房，房價給予7折優(yōu)惠；陽光城則開啟“千億攻勢”特惠購房季，根據(jù)區(qū)域的不同，制定出不同的降價策略。
人的心理總是微妙而復雜的，房價漲，買不起房的人不高興，房價跌，已經(jīng)買房的人心理不平衡。開發(fā)商低價售房的行為刺激到一些老業(yè)主的神經(jīng)，他們抱怨自己買貴了，開始“維權”。
泰禾的合肥院子項目，當初開盤時售樓處火爆，可是就在剛剛過去的中秋小長假，合肥院子選擇將某棟某個戶型降價4000元/平方米促銷，隨即引來老業(yè)主堵住小區(qū)門口，拉橫幅維權。
不僅合肥，北京、杭州也出現(xiàn)了業(yè)主因為房子降價圍攻售樓處的現(xiàn)象。杭州濱江未來海岸二期降價40萬，結果一期的業(yè)主跑到售樓處痛斥開發(fā)商“胡亂定價，欺騙業(yè)主”。
有意思的是，就在一年前，杭州等地的人抱怨的不是房子降價，而是抱怨買不到房。當時，幾乎各大熱門樓盤都有成千上萬的人參與搖號，盡管中簽率只有個位數(shù)，他們?nèi)匀粯反瞬黄�，因為堅信“買到就是賺到”。
這種信心不是沒有道理。回顧近10年的房地產(chǎn)市場，雖然中間經(jīng)歷過多次起伏，雖然在2008年、2011年、2014年，全國也出現(xiàn)過非常明顯的樓市降溫，當時也有購房者開始所謂的降價維權，但從大趨勢來看，房價始終是向上攀升的。
開發(fā)商思考怎么“活下去”
在房產(chǎn)中介還懷念“好日子”的時候，開發(fā)商已經(jīng)開始思考怎么“活下去”的問題。
9月下旬，房地產(chǎn)行業(yè)巨頭萬科在深圳舉辦秋季例會，會場掛出的三個紅底白字十分惹眼——活下去。其實，在更早些時候的南方區(qū)域9月例會上，萬科董事會主席郁亮就說過：
“萬科要做的第一件事情，就是進行戰(zhàn)略檢討，以‘活下去’為最終目標�！�
生存本來是一個企業(yè)的底線，耐人尋味的是，在今年的秋天，郁亮卻把它設成了最終目標。他看到了目前房地產(chǎn)市場的沉重枷鎖，“限制非常多，已經(jīng)超出了當初的研究�！�
樓市調(diào)控層層加碼，從一線城市擴展到二三四線城市，從限購到限售、限價，從限商貸到限公積金貸款，從限土地拍賣到限房企融資，僅靠舊有的模式，房企顯然已經(jīng)無法繼續(xù)玩轉(zhuǎn)高增長的魔法。
最讓郁亮擔心的問題之一是“回款”，他說，“當前南方區(qū)域的回款壓力比較大，這不是因為南方區(qū)域做的不好，而是因為率先感受到了市場及行業(yè)變化�！�
銷售回籠和市場融資是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源，也是賴以生存的血液。在2018年年初開始收緊房企融資的政策背景下，如果連現(xiàn)金流穩(wěn)健的萬科都感受到回款的滯緩、去化的壓力，不難想象一些中小房企的資金鏈是何種境況。
事實上，今年恒盛地產(chǎn)被爆違約后，天房集團、華夏幸福、魯商置業(yè)等上市公司均因為資金鏈問題遭到交易所問詢。
“2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年�！睆埓髠フf，“從2016年‘930’開始，全國一二線城市嚴格調(diào)控，融資收緊，在這種情況下，房企的資金壓力越來越大，雖然整體銷售依然處于高位，但繼續(xù)拿地的壓力逐漸增加，對于非優(yōu)質(zhì)地塊的積極性持續(xù)降低�！�
房企拿地開發(fā)的欲望正在消退，今年以來，土地溢價率持續(xù)下降，土地流標數(shù)量驟增，與前兩年土地市場火熱的局面形成鮮明對比。“從開發(fā)商內(nèi)部交流情況看，大家都注意到市場上兩個調(diào)整跡象：一是促銷行為增多；二是土地流拍增多。對于明年的指標，一些開發(fā)商已經(jīng)表示不再提高增長�！毙鲁强毓筛笨偛脷W陽捷此前接受媒體采訪時說。
除了市場數(shù)據(jù)，持續(xù)一年多的房企改名潮也讓人不得不多想。9月13日，保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司更名為“保利發(fā)展控股集團股份有限公司”，就在同一天，深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司正式更名為“深圳市萬科發(fā)展有限公司”，都去掉了“地產(chǎn)”二字。
從去年開始，除了萬科和保利，已有恒大地產(chǎn)、方興地產(chǎn)、遠洋地產(chǎn)、朗詩綠色地產(chǎn)、時代地產(chǎn)、中航地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、大連萬達商業(yè)地產(chǎn)等逾10家房企去掉了名字中的“地產(chǎn)”二字。
雖然有分析稱更名的意義主要在于企業(yè)定位的升級，促進多元化業(yè)務的發(fā)展，但人們?nèi)匀粫孪敕康禺a(chǎn)市場是不是真的遇到了問題。
2018是樓市拐點還是新起點？
樓市降溫的背后是政策的推動。前段時間，呼和浩特打響了退出去庫存的第一槍。
8月24日，呼和浩特宣布“全面停止房地產(chǎn)去庫存調(diào)控措施”，成為第一個告別去庫存的城市。不知是巧合還是有意設計，在2014年的上一輪調(diào)控中，全國率先取消限購的也是呼和浩特，其他城市隨即跟進，房貸政策開始放松，全國范圍的樓市去庫存繼而拉開序幕。
四年之后的現(xiàn)在，多數(shù)城市已經(jīng)不存在高庫存的問題，有的甚至庫存緊張。易居研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2015年以來全國100城庫存規(guī)模持續(xù)下跌，截至2018年8月底，100城庫存規(guī)模相當于2011年11月的水平，即庫存規(guī)模回落到了七年前的水平。
反應庫存規(guī)模的一個指標是庫存去化周期�！皫齑嫒セ芷诘暮侠韰^(qū)間為12-16個月，低于該區(qū)間則說明庫存規(guī)模偏小。2018年8月，100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9個月，這也意味著市場僅需9個月的時間就能消化完這些庫存�！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進說。
楊紅旭表示，基本上可以認為，全國東中部和部分西部的大多數(shù)三四線城市，住宅去庫存都已完成或近尾聲，寬松政策應該“收兵”了。
中國人民銀行武漢分行行長王玉玲認為，近年來，隨著棚改貨幣化進度提速，三四線城市廣泛采用棚改貨幣化安置模式，大量資金進入房地產(chǎn)開發(fā)商手中，在去庫存的同時形成了新的住房供給能力，獲得大量現(xiàn)金的拆遷戶又具有較強的購房需求和能力，從而推動三四線城市出現(xiàn)房地產(chǎn)供需兩旺局面，部分城市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)過熱苗頭。
“貨幣化安置作為本輪去庫存的一種手段，其任務已基本終結，應考慮適時退出�！彼ㄗh。
貨幣化安置是安置棚戶區(qū)居民的方式之一，另一種是實物化安置，即政府分配安置房，給棚戶區(qū)原住戶居住。2015年之后，伴隨著去庫存的要求，貨幣化安置成為主流。拆遷之后不給房子給現(xiàn)金，拆遷戶自己再去買房子，這在某種程度上催升了樓市的熱度。
7月12日，住建部對棚改的一番表態(tài)釋放出非常明確的信號。一些房價暴漲的城市，拆遷之后不給現(xiàn)金了，只給安置房。也就是要減少貨幣化安置的規(guī)模。
就在呼和浩特宣布停止去庫存僅僅過去4天，長春宣布取消棚改貨幣化安置購房獎勵。嗅覺敏銳的人應該能從中感受到樓市風向的變化。
談到短期樓市，楊紅旭說，開發(fā)商重點關注的一線、強二線、強三線基本沒有行情，開發(fā)商所寄予厚望的三四線城市行情再持續(xù)幾個月，也會調(diào)頭下行。
回顧近10年，全國樓市有過兩次大幅降溫，一次是2008年，受全球金融危機影響，另一次是2014年，原因是經(jīng)濟下行壓力加劇，但兩次終究只是房價上漲大趨勢中的短暫回調(diào)。
這一次，既有“堅決遏制房價上漲”的表態(tài)，又有限購限貸限售限價的調(diào)控政策，既有反炒房專項整治行動，又有收緊棚改貨幣化安置的貨幣調(diào)控。再加上幾乎板上釘釘?shù)姆康禺a(chǎn)稅和隱隱約約的取消預售制猜想，調(diào)控力度空前之大。
2018年是樓市長期下行通道的開啟，還是又一個漲漲跌跌短期輪回的開始，也許要等到5年、10年之后，我們才能看清。
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