2019年樓市的9個(gè)猜想：房?jī)r(jià)會(huì)大漲嗎？
編輯：平頂山樓市網(wǎng)
2018年12月30日17:04
來(lái)源：小白讀財(cái)作者
摘要:2019年樓市的迷局，看明白了它，才能看清未來(lái)可能的機(jī)會(huì)！
2019年樓市的迷局，看明白了它，才能看清未來(lái)可能的機(jī)會(huì)！
一、2019年，央行會(huì)降準(zhǔn)降息嗎？
房子既有居住功能，也有貨幣屬性，房?jī)r(jià)的漲漲跌跌與貨幣政策息息相關(guān)，2019年央行大概率會(huì)降準(zhǔn)，也有過(guò)半的概率會(huì)降息。當(dāng)然降準(zhǔn)降息不是為了刺激樓市，但樓市會(huì)從中受益。
降準(zhǔn)的原因在于經(jīng)濟(jì)環(huán)境需要，更為重要的是現(xiàn)在中國(guó)的存款準(zhǔn)備金率非常高（預(yù)計(jì)達(dá)到12%以上，美歐等國(guó)家普遍在3%以下），這就給降準(zhǔn)留下了空間。
降息的理由：1、降息有利于降低企業(yè)融資成本，有利于提振經(jīng)濟(jì)。2、降息有助于彌補(bǔ)降準(zhǔn)的不足，因?yàn)榻迪⑹亲屬Y金更便宜，降準(zhǔn)是讓資金更多。
不降息的理由：1、美國(guó)加息，中國(guó)降息，貨幣政策相向而行，對(duì)人民幣匯率構(gòu)成壓力。2、目前一年期存款利率是1.5%，已經(jīng)是歷史最低水平。3、2018年國(guó)內(nèi)CPI是2.2%，高于一年期存款收益率，也就意味著存款收益是負(fù)。
二、2019年，房貸利率會(huì)下降嗎？
無(wú)論是降準(zhǔn)還是降息，都會(huì)限制市場(chǎng)利率的上行空間，事實(shí)上今年市場(chǎng)利率已經(jīng)下降了。我們可以把市場(chǎng)利率理解為商業(yè)銀行-商業(yè)銀行之間的借錢利率，然后把房貸利率理解為商業(yè)銀行-購(gòu)房者之間的借錢利率，當(dāng)市場(chǎng)利率降的時(shí)候，房貸利率必然受到它的制約。
但房貸利率不可能無(wú)限降低，一是市場(chǎng)利率傳導(dǎo)需要一個(gè)過(guò)程；二是房地產(chǎn)調(diào)控制約了房貸利率下行的空間。我們來(lái)看一則數(shù)據(jù)：
融360報(bào)告顯示，2018年11月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.71%，與上月持平，意味著全國(guó)首套房貸利率結(jié)束了22個(gè)月以來(lái)的“連漲”！
三、2019年，限購(gòu)限貸會(huì)放松嗎？
2019年樓市的主基調(diào)依然是收緊為主，但是在主基調(diào)下應(yīng)該會(huì)比2018年有一些靈活性，主要表現(xiàn)在：1、剛需的購(gòu)房門檻應(yīng)該比2018年要低，對(duì)他們的限制性政策應(yīng)該也會(huì)比2018年要松一些。2、一線城市可能在限售、限價(jià)方面政策可能會(huì)有所變化，但限購(gòu)、限貸應(yīng)該變化不大。原因很簡(jiǎn)單，限售、限價(jià)等政策并不是很市場(chǎng)化，取消了也未必是件壞事，但只要限購(gòu)、限貸等政策沒(méi)有調(diào)整，就不能說(shuō)房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)調(diào)整。
四、2019年，房企融資會(huì)收緊嗎？
房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)率過(guò)高是房地產(chǎn)行業(yè)主要風(fēng)險(xiǎn)之一，在明年國(guó)家繼續(xù)開(kāi)展三大攻堅(jiān)戰(zhàn)的情況下，預(yù)計(jì)監(jiān)管層仍會(huì)抑制資金進(jìn)入樓市。2019年應(yīng)該還會(huì)有房企說(shuō)出“活下去”這三個(gè)字，但對(duì)他們來(lái)說(shuō)2019年應(yīng)該比2018年要好一些。原因：
1、市場(chǎng)利率下降的情況下，他們的融資成本雖然仍然在高位，但起碼比2018年要降一點(diǎn)。
2、2019年，支持民營(yíng)企業(yè)融資的政策會(huì)相繼推出，比如MLF擔(dān)保品擴(kuò)圍、民營(yíng)企業(yè)債券融資工具、創(chuàng)設(shè)定向中期借貸便利支持中小企業(yè)等，這些政策對(duì)民營(yíng)企業(yè)有益，對(duì)房企也有一定的利好。
在2019年房企“苦日子”還沒(méi)過(guò)去的情況下，房企的整合、并購(gòu)將會(huì)更加激烈，那些規(guī)模大、實(shí)力強(qiáng)、土地儲(chǔ)備多的房企依然是最后的笑者。
五、2019年，房?jī)r(jià)會(huì)反彈嗎？
只能說(shuō)溫度會(huì)比2018年要暖一點(diǎn)，但要說(shuō)房?jī)r(jià)大漲可能性不大。原因在于房地產(chǎn)政策依然是趨緊，但對(duì)一二線城市或者人口增量的大城市居民而言，未嘗不是出手購(gòu)房的機(jī)會(huì)，一定要記住，在這些城市買房，雖然不一定能賺很多錢，但起碼不會(huì)虧。
六、2019年，小產(chǎn)權(quán)房會(huì)轉(zhuǎn)正嗎？
有人說(shuō)集體土地入市意味著小產(chǎn)權(quán)房的春天來(lái)臨，我認(rèn)為2019年應(yīng)該看不到，以后應(yīng)該也很難看到。小產(chǎn)權(quán)房是在集體土地上建起來(lái)的房子，未繳納土地出讓金，根據(jù)“一戶一宅”的原則：
如果你只有一套集體土地的房子，那么應(yīng)該是合規(guī)的，也就是如果未來(lái)宅基地可以交易，那么你這套房子的價(jià)值會(huì)大大上升。但如果是你有多套這類房子，那就不好說(shuō)。
記住一點(diǎn)，在目前出臺(tái)的政策里，與小產(chǎn)權(quán)的關(guān)系都不是很大，比如近日熱議的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，并不是針對(duì)住宅市場(chǎng)。
七、2019年，三四線城市棚改還會(huì)繼續(xù)嗎？
按照“新三年棚改計(jì)劃”，2019年、2020年應(yīng)該還有累計(jì)920萬(wàn)套的任務(wù)，也就是棚改還沒(méi)結(jié)束，但未來(lái)會(huì)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
1、在國(guó)家嚴(yán)控地方隱性債務(wù)的情況下，只有那些財(cái)政實(shí)力強(qiáng)的城市才有條件大幅推進(jìn)棚改，比如一二線城市。但對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō)，由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限且房?jī)r(jià)處于高位，2019年棚改力度會(huì)大大減弱。
2、未來(lái)棚改貨幣化安置的比重會(huì)越來(lái)越低，尤其是那些房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市。
八、地方依靠土地出讓金增加收入的模式能持續(xù)嗎？
很難，中國(guó)樓市現(xiàn)有特點(diǎn)是人口增量在一二線城市，但土地增量是三四線城市，這就意味著三四線城市地價(jià)容易見(jiàn)頂，一二線城市雖然地價(jià)可能上升，但可供開(kāi)發(fā)的土地有限，這意味著地方依靠土地出讓金增加收入的模式難以持續(xù)。下面是一則數(shù)據(jù)：
2016年7月，北京房屋總成交2.9萬(wàn)套，其中，新房成交0.7萬(wàn)套，二手房成交2.2萬(wàn)套，市場(chǎng)呈典型 “存量房市場(chǎng)”特征。
九、2019年，買房向買股切換？
2019年科創(chuàng)板可能會(huì)推出，也可能會(huì)試點(diǎn)注冊(cè)制，這意味著債權(quán)慢慢向股權(quán)切換，未來(lái)企業(yè)融資更多地是股權(quán)，而債權(quán)可能慢慢降溫，這是一個(gè)新的時(shí)代，也是一個(gè)新的創(chuàng)富風(fēng)口，但這是對(duì)一個(gè)有技術(shù)、有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人士而言的，反之，如果你不具備相關(guān)金融知識(shí)和極強(qiáng)的判斷能力，那么你可能會(huì)是某幾支垃圾股的永久股東，一直陪著它退市。
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