樓市冰火兩重天 樓盤(pán)銷(xiāo)售也需要“勢(shì)”
編輯：平頂山樓市網(wǎng)
2012年06月02日08:48
來(lái)源：平頂山樓市網(wǎng)
摘要:調(diào)控之下，并不是所有樓盤(pán)銷(xiāo)售都遇冷。事實(shí)上，平頂山樓市正經(jīng)歷著“冰火兩重天”。一邊是滯銷(xiāo)，一邊是熱銷(xiāo)，兩者形成鮮明的對(duì)比。
調(diào)控之下，并不是所有樓盤(pán)銷(xiāo)售都遇冷。事實(shí)上，平頂山樓市正經(jīng)歷著“冰火兩重天”。一邊是滯銷(xiāo)，一邊是熱銷(xiāo)，兩者形成鮮明的對(duì)比。
在樓市好景環(huán)境下，“垃圾盤(pán)”都能賣(mài)出，但限貸、利率提升的環(huán)境考驗(yàn)出樓盤(pán)的綜合實(shí)力，包括樓盤(pán)綜合素質(zhì)、營(yíng)銷(xiāo)水平、性?xún)r(jià)比等。
綜觀目前市場(chǎng)上滯銷(xiāo)的主要樓盤(pán)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)它們有一個(gè)最大的共同點(diǎn)，就是開(kāi)盤(pán)普遍不理想，開(kāi)局開(kāi)差了，后市就被動(dòng)了。
國(guó)人有一種從眾的消費(fèi)觀念，越多人買(mǎi)的，就有更多人買(mǎi)；越少人買(mǎi)的，就會(huì)更少人買(mǎi)，這就是營(yíng)銷(xiāo)上的“勢(shì)”效應(yīng)。得勢(shì)者，得市場(chǎng)；失勢(shì)者，失市場(chǎng)，這在商品住宅市場(chǎng)尤為明顯。因此，一個(gè)成熟的地產(chǎn)商，他們?cè)跔I(yíng)銷(xiāo)上就十分注重開(kāi)盤(pán)時(shí)的造勢(shì)效應(yīng)，采用低開(kāi)高走策略，加強(qiáng)各方面宣傳包裝。
老城區(qū)一家樓盤(pán)，開(kāi)盤(pán)時(shí)定價(jià)過(guò)高，又缺乏宣傳造勢(shì)，實(shí)際價(jià)格與消費(fèi)者心理價(jià)相差甚遠(yuǎn)，大批意向客戶(hù)放棄購(gòu)買(mǎi)，開(kāi)盤(pán)效果極不理想。該盤(pán)地產(chǎn)商也懂“低開(kāi)高走”策略，雖然開(kāi)盤(pán)定價(jià)就偏高，但為了向意向客戶(hù)表明價(jià)格向上走的勢(shì)頭，開(kāi)盤(pán)不久便再次調(diào)高價(jià)格，這只是發(fā)展商自己的一廂情愿，消費(fèi)者并不買(mǎi)賬。
樓盤(pán)造勢(shì)，有幾方面內(nèi)容：一是宣傳造勢(shì)，通過(guò)一系列立體式宣傳包裝，營(yíng)造出樓盤(pán)特有的品牌形象，吸引購(gòu)房者親臨現(xiàn)場(chǎng)；二是現(xiàn)場(chǎng)造勢(shì)，做好現(xiàn)場(chǎng)包裝，做好現(xiàn)場(chǎng)每一個(gè)細(xì)節(jié)，給到訪(fǎng)購(gòu)房者一個(gè)美好的感受，引起購(gòu)房者強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)欲望；三是銷(xiāo)售造勢(shì)，在前者作用下，消費(fèi)者已有強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)欲，通過(guò)合理定價(jià)，創(chuàng)造良好的開(kāi)盤(pán)局面。
失勢(shì)樓盤(pán)，對(duì)其業(yè)主也有較大心理影響，“賣(mài)得這么差，我是不是買(mǎi)貴了？”業(yè)主心里總有一種不踏實(shí)感覺(jué)，同時(shí)也導(dǎo)致這些業(yè)主向周邊朋友推薦購(gòu)買(mǎi)該樓盤(pán)時(shí)顯得底氣不足；得勢(shì)樓盤(pán)，其業(yè)主心態(tài)則完全相反，“幸好我買(mǎi)了”，業(yè)主內(nèi)心會(huì)樂(lè)滋滋的，這些業(yè)主就會(huì)自豪地向朋友推薦該樓盤(pán)。所以，樓盤(pán)如果開(kāi)局不得勢(shì)，則后期銷(xiāo)售就十分被動(dòng)，營(yíng)銷(xiāo)的難度就會(huì)更大。
另外，銷(xiāo)售上的得勢(shì)與否，也會(huì)影響著日后的居住氛圍。得勢(shì)樓盤(pán)，在交樓前已全部售罄，入住率普遍較高。而失勢(shì)樓盤(pán)，在交樓后還有大批住房空置，其入住率必然會(huì)較低。有的樓盤(pán)喜歡打“持久戰(zhàn)”，一個(gè)小區(qū)開(kāi)發(fā)了幾年還在開(kāi)發(fā)，雖然滿(mǎn)足了地產(chǎn)商最大利潤(rùn)的追求，但對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，卻是一件十分痛苦的事——入住后還得長(zhǎng)時(shí)間忍受施工的痛苦；樓盤(pán)的配套遲遲未能享受；小區(qū)入住率低，長(zhǎng)時(shí)間缺乏居住氛圍。
國(guó)人最講究人氣，銷(xiāo)售需要人氣，居住更需要人氣，這人氣就是勢(shì)。
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