非住宅投資現(xiàn)在是處于一個規(guī)模和占地開始擴(kuò)大的發(fā)展階段，那么對住宅投資來說未來的發(fā)展趨勢是什么呢？我們對2020年之前中國住房需求的估算，大致有三句話。第一我們?nèi)杂锌臻g，第二是增速減緩，第三是分化加劇，為什么仍有空間？就是因?yàn)槲覀兊?020年之前，城鎮(zhèn)化的進(jìn)程還沒有結(jié)束，全國人口總量增加的格局沒有改變，我們城市每年還面臨著2000萬左右的新增常住人口，這個新增的城鎮(zhèn)常住人口一定要在城市有地方住。所以，新增需求要靠新開發(fā)來滿足，所以我們說仍有空間，有空間的第一個原因是新增需求還存在，第二個原因是在于我們?nèi)丝诘哪挲g結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)的周期影響特別大。到2020年之前，中國人口的結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)市場的發(fā)展是有利的，比如說25-40歲年輕的勞動力在人口所占的比重仍然處于一個高位，之后是一個緩慢向上的格局。第三個原因是高持續(xù)人口對房地產(chǎn)市場的貢獻(xiàn)也是非常大的，我們到2020年之前，中國的高持續(xù)人口，也就是35-54歲的這一部分人所占的人口比重還在30%左右，之后是一個下降的趨勢。第四個原因，是因?yàn)榧彝ソY(jié)構(gòu)的變化，就是小型化，小型化意味著什么呢？家庭小型化意味著人口不增加，住房需求在增加，過去十年，如果說城鎮(zhèn)的家庭數(shù)增加了57.8%的話，單代家庭增長了121%的話，所以我們說小型化還需持續(xù)。以上幾個原因都導(dǎo)致未來的新建商品房市場認(rèn)為的空間還是有的，總量還是比較大的，但是它的增長不可能復(fù)制之前十年的增長，未來房地產(chǎn)市場一定是個增速減緩的過程，我們過去以商品房銷售面積為例，過去2009年之前，商品房銷售面積的增長速度每年符合增長率16%左右，是一個非常高速的增長。而未來，我們認(rèn)為房地產(chǎn)銷售面積的增長一定會降到個位數(shù)，所以增速是在下降。
最后，分化加劇，整個市場的分化加劇體現(xiàn)在兩個方面。第一，城市分化，不同的城市發(fā)展是不一樣的，有的城市增長空間比較大，有的城市平衡，不增長，有的城市就要下跌；第二個，企業(yè)也在分化，在目前的市場格局下，我們認(rèn)為下一步的企業(yè)一定會面臨著整合和調(diào)整，這是一個非常殘酷的現(xiàn)實(shí)，在這樣一個情況下，我們房地產(chǎn)的投資怎么選擇呢？我認(rèn)為最值得大家關(guān)注的是兩個因素，第一，就是城市群眾因素。但是說城市分化是不是只有一二線城市才有機(jī)會，其它城市就沒有機(jī)會呢？我不是這樣看的，我認(rèn)為城市分化，不僅僅是三四線城市和一二線城市有區(qū)別，更重要的是三四線城市本身也是在出現(xiàn)一個分化的格局，所以說我們的選擇不僅僅是要選擇一二線城市，我們要有選擇原則，這個原則是什么呢？第一，我們要關(guān)注城市群，城市群不是政府有規(guī)劃的城市群都是值得我們選擇的，關(guān)鍵是我們要選擇那些人口城鎮(zhèn)密度大的城市群才最值得我們投資。城市群是產(chǎn)力最集聚，產(chǎn)業(yè)密度最大，發(fā)展最繁榮的地區(qū)，產(chǎn)業(yè)密度大意味著它會不斷的派生出新的產(chǎn)業(yè)，而不斷派生出新的產(chǎn)業(yè)它會帶來新的就業(yè)人口的增加，對房地產(chǎn)市場是最有利的支撐。所以我們第一要關(guān)注的是城市群，而且這個城市群不是政府規(guī)劃的城市群，大家知道我們現(xiàn)在政府提出的未來城市發(fā)展道路要走城市群做為城市發(fā)展的主題空間形態(tài)，全部規(guī)劃多少城市群呢？上百的城市群大大小小的城市群，不是所有規(guī)劃的地方城市群的地方都是值得投資的，我們一定要選擇那些城鎮(zhèn)數(shù)量城市密度大的地方那些城市群才最有發(fā)展?jié)摿颓熬�。第二，就是我們要非常面臨一個殘酷的現(xiàn)實(shí)就是我們要高度關(guān)注高速鐵路網(wǎng)的建設(shè)，大家知道中國正在規(guī)劃高速鐵路網(wǎng)，這個高速鐵路網(wǎng)由兩個部分組成，第一部分是城市群內(nèi)的同城化所支撐的快速鐵路交通，第二個是通過國家的高鐵把各個城市群連接起來，這個規(guī)劃正在布局和實(shí)施之中，那么大致可以想象等到那一天，中國的高速部分交通網(wǎng)建成網(wǎng)絡(luò)的那一天。現(xiàn)在全國600多個名字叫“市”的城市大致可以分為兩類，一類城市是在高速鐵路網(wǎng)的網(wǎng)絡(luò)上面，它是交通的連接點(diǎn)，它在各個城市構(gòu)成了在高速鐵路交通網(wǎng)連接下變成城市網(wǎng)，在這個城市網(wǎng)上面的城市未來的投資機(jī)會比較大，產(chǎn)業(yè)的積極度會更高，投資的成本會更低，效率會更高，對人口聚集度會更明顯。而另外一部分城市是在這個網(wǎng)絡(luò)下面，在網(wǎng)絡(luò)下面會減少投資的機(jī)會，就不如在網(wǎng)上面那些城市的投資空間，所以我們說高速路的交通網(wǎng)的建設(shè)高鐵改變中國經(jīng)濟(jì)，一定是這個格局。在農(nóng)村有一句話：要想富，先修路，在城市是一個道理。城市高速鐵路網(wǎng)的建設(shè)將會使相當(dāng)大的一部分城市發(fā)生變化，這個過程就是房地產(chǎn)投資增長的過程。所以我們說，我們要關(guān)注什么，我們要抓住要點(diǎn)，我們今后的投資一定是要有選擇的，而不是過去只要進(jìn)房地產(chǎn)就能賺錢的概念已經(jīng)一去不復(fù)返了。
未來市場是一個分化的格局，我們要從區(qū)域發(fā)展的角度、從整個國家發(fā)展格局的角度來作出我們自己的判斷，不僅僅是一二線城市，我們很多三四線城市高速交通網(wǎng)的建設(shè)也會改變。當(dāng)然我們未來的投資也不僅僅是住宅市場，非住宅市場也面臨著巨大的空間，同時也有很大的風(fēng)險�？偠灾�，我認(rèn)為未來三中全會之后中國的房地產(chǎn)市場是一個謹(jǐn)慎、樂觀的市場。
