想改房產(chǎn)證名字，該先打哪種官司？
編輯：平頂山樓市網(wǎng)
2016年02月26日08:57
來源：平頂山樓市網(wǎng)整理
摘要:3月1日，我國將開始施行《物權(quán)法》的新司法解釋！新的司法解釋都跟我們老百姓的生活緊密相關(guān)：房、車、買賣糾紛、離婚財產(chǎn)分割……小編引用了權(quán)威的解讀，讓你最快時間跟上形勢：
3月1日，我國將開始施行《物權(quán)法》的新司法解釋！新的司法解釋都跟我們老百姓的生活緊密相關(guān)：房、車、買賣糾紛、離婚財產(chǎn)分割……小編引用了權(quán)威的解讀，讓你最快時間跟上形勢：
二手車轉(zhuǎn)讓，沒登記，受讓方“腰桿更直”！
據(jù)統(tǒng)計，截至2015年5月，全國機(jī)動車總保有量達(dá)2.69億輛，機(jī)動車交易也日益頻繁，告到法院的糾紛也五花八門。
比如，張三已經(jīng)把機(jī)動車交付給了買受人李四，但雙方?jīng)]有去辦理過戶登記，而張三還欠王五的錢沒還。王五能不能說，用這輛車來抵償張三的債務(wù)呢？這時候，王五和李四，誰對這輛機(jī)動車擁有“優(yōu)先所有權(quán)”？
根據(jù)新《司法解釋》第六條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移船舶、航空器和機(jī)動車等所有權(quán)，受讓人已經(jīng)支付對價并取得占有，雖未經(jīng)登記，但轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人主張其為《物權(quán)法》第二十四條所稱的“善意第三人”的，不予支持，法律另有規(guī)定的除外。而且，在物權(quán)與債權(quán)的關(guān)系上，在一物之上既有物權(quán)又有債權(quán)時，一般而言，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)……
一句話概括就是：李四的權(quán)利優(yōu)先于王五的權(quán)利，即使車的所有權(quán)還沒改登記，法律優(yōu)先保護(hù)買方的權(quán)利！
無論咋登記的，離婚判決房產(chǎn)歸誰，就歸誰！
當(dāng)下，很多人離婚都會涉及到財產(chǎn)的分割，房產(chǎn)更是大頭。如果法院將夫妻共同房產(chǎn)判給其中的一方，但房產(chǎn)證上仍是兩人的名字，這房到底歸誰？
最高人民法院民一庭庭長程新文在發(fā)布會上說：“新《司法解釋》規(guī)定，在離婚訴訟中，如果法院判決準(zhǔn)予離婚，同時判決夫妻共有的房屋歸丈夫或妻子一人所有，那么自法院判決生效時起，房屋的所有權(quán)就不再屬于雙方共有，而是歸屬于丈夫或者妻子一人，即使該房屋仍登記在夫妻雙方名下�！�
想改房產(chǎn)證名字，該先打哪種官司？
比如張三、李四共同出資購買房屋并約定共有房屋，但因各種原因申請登記在張三名下。后雙方生隙，李四起訴至法院請求確認(rèn)房屋共有權(quán)。這時候，李四應(yīng)該提起民事訴訟，還是行政訴訟？
最高人民法院民一庭法官姜強(qiáng)撰文分析，物權(quán)法實施后，不少法官和法院認(rèn)為，李四應(yīng)先提起行政訴訟撤銷該登記，才能確認(rèn)其共有權(quán)�！暗@種看法、做法，未能全面理解不動產(chǎn)登記的公示效力；也造成當(dāng)事人訴累，形成行政訴訟不能認(rèn)定登記錯誤、民事判決不能確定權(quán)屬，并因此而循環(huán)無解的尷尬局面。”
新《司法解釋》第一、二條就是對上述實踐問題的回應(yīng)，具體而言，不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬爭議、不動產(chǎn)登記的基礎(chǔ)關(guān)系的爭議都可納入民事訴訟。內(nèi)部關(guān)系上，依據(jù)真實權(quán)利狀態(tài)確定權(quán)利人，而非依據(jù)登記確定權(quán)利歸屬。
也就是說，李四提起民事訴訟，法院應(yīng)當(dāng)受理！如果李四提出他出資買房、以及雙方關(guān)于共有約定的證據(jù)，法院應(yīng)據(jù)此認(rèn)定李四為共有權(quán)人。
只要預(yù)告登記了，開發(fā)商想“一房兩賣”是無效的！
在房產(chǎn)交易中，存在有商品房預(yù)售制度，購房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行“預(yù)告登記”。
新《司法解釋》的第四條規(guī)定，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，開發(fā)商想轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照《物權(quán)法》第二十條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其“不發(fā)生物權(quán)效力”。
也就是說，只要買房人預(yù)告登記了，開發(fā)商私自把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押，是無效的！
從“李鬼”那買了東西，“李逵”來找我怎么辦？
新《司法解釋》的規(guī)定還有一個重要方面：“善意取得”。與它相關(guān)的糾紛非常多見，遍布于為數(shù)眾多的合同、侵權(quán)乃至婚姻家庭繼承糾紛中。
什么叫“善意取得”？
比如張三長年住著父親的房子，擅自把房子轉(zhuǎn)讓給了不知情的李四。李四付完錢，張三父親聽說了，憤怒地跑來要房子。這時候，房子歸誰？按照《物權(quán)法》的“善意取得”制度，李四擁有房子，張三父親應(yīng)向自己的兒子索賠。
具體到每一個案件，雙方經(jīng)常爭論不休。最高法民一庭庭長程新文指出：“如何正確適用善意取得制度是物權(quán)法適用中的一個重點、難點和熱點。對此，新《司法解釋》用6個條文，形成對善意取得適用的較為完整的規(guī)則體系�！�
到底什么算適用“善意取得”？
新《司法解釋》規(guī)定，受讓人受讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時，不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，且無重大過失的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意。真實權(quán)利人（在上面的案例中就是張三父親）主張受讓人（在案例中就是李四）不構(gòu)成善意的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。程新文說：“此舉明確了‘善意’認(rèn)定的基本標(biāo)準(zhǔn)，以及由誰承擔(dān)舉證責(zé)任�！�
新《司法解釋》還明確存在“登記簿上存在有效的異議登記”等五種情形之一的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定不動產(chǎn)的受讓人“知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)”，也就是說受讓人不是“善意”的。受讓人受讓動產(chǎn)時，交易的對象、場所或者時機(jī)等不符合交易習(xí)慣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過失。
一關(guān)系到每個人的切身問題，《物權(quán)法》就是頂重要的法之一。司法解釋的出臺，使《物權(quán)法》在司法實踐中操作性更強(qiáng)。小伙伴們，可收藏好了，遇到問題時記得擦亮眼睛，守護(hù)好你的合法權(quán)益！
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